Bytová jednotka je samostatnou nemovitou věcí vymezenou a zapsanou do katastru nemovitostí. Ačkoli je sloučení nebo rozdělení bytů běžnou záležitostí, provedení takové změny v katastru nemovitostí je po právní a po administrativní stránce náročným procesem. Při správném uchopení se však není třeba obávat neúspěchu.
Jak sloučení nebo rozdělení bytových jednotek funguje si přestavme v následujícím článku.
Sloučení nebo rozdělení bytů jako změna prohlášení vlastníka
Prvním krokem ke sloučení nebo rozdělení bytových jednotek je příprava potřebné právní dokumentace v souladu s občanským zákoníkem.
Vzhledem k tomu, že půjde o změnu v bytovém domě, bude touto dokumentací tzv. změna prohlášení vlastníka. Ke změně prohlášení vlastníka v obecné rovině se již brzy dočtete více v našich Článcích a aktualitách.
Snad jen pro kontext dodejme, že sloučení nebo rozdělení bytových jednotek, při kterém vlastníci nezasahují do společných částí domu, zpravidla nevyžaduje uzavření smlouvy o výstavbě. Díky tomu je celý postup sloučení a rozdělení bytů snazší i rychlejší.
Sepsání potřebné právní dokumentace spočívající ve změně prohlášení vlastníka je pro laiky relativně náročné. Doporučujeme proto vždy využít právních služeb odborníka – právníka. V závislosti na konkrétních poměrech v bytovém domě bude totiž zpracování podkladů odlišné. Vliv na rozsah a náročnost potřebné dokumentace budou mít okolnosti, jakými jsou existence hypotéky na bytech, vlastnictví bytu nezletilým nebo existence balkonů a teras u dotčených bytů.
Schválení ve společenství vlastníků jednotek
Sloučení a rozdělení bytů podléhá schválení většinou hlasů v SVJ počítaných ze všech hlasů vlastníků jednotek v celém domě. Hlasování je v tomto případě součástí již shora zmíněné změny prohlášení vlastníka.
Není nezbytné se vždy obrátit pouze na shromáždění SVJ a čekat, než bude svoláno. V některých případech lze hlasování provést i podpisem vlastníků jednotek do hlasovacího archu. Vhodnou podobu i právní formu získání souhlasu v konkrétním domě je schopen opět doporučit odborník – právník.
Stavební povolení a kolaudace sloučeného bytu
Každý stavební zásah do bytu nutně nevyžaduje stavební povolení či ohlášení. Stejně tak každé sloučení či rozdělení bytů nevyžaduje novou kolaudaci. Zda tomu tak skutečně je, anebo zda stavební změna podléhá souhlasu stavebního úřadu, je potřeba prověřit v každém jednotlivém případě.
Pokud se nová kolaudace u spojených nebo rozdělených bytů vyžaduje, je nezbytné si ji opatřit před vkladem do katastru nemovitostí. Kolaudační souhlas či rozhodnutí totiž tvoří povinnou přílohu katastrálního návrhu.
Vklad do katastru nemovitostí
Závěrečnou, avšak neméně důležitou součástí celého postupu sloučení a rozdělení bytů je vklad nových vlastnických práv do katastru nemovitostí. Dotčený vlastník jednotky, jako navrhovatel, vyplní a podá návrh na vklad s ohledem na provedenou změnu prohlášení vlastníka. A je potřeba upozornit, že ne vždy si navrhovatel vystačí s jednoduchým katastrálním formulářem.
Jelikož nesprávné či neúplné vyplnění katastrálního návrhu může vést i k zamítnutí návrhu na vklad, doporučujeme i zde využít právní pomoc odborníka. Ten celé katastrální řízení sleduje a v případě potřeby pomáhá odstranit překážky v postupu.
Závěrem snad jen dodejme, že shora uvedený postup platí i pro tzv. výměnu místnosti, tedy pro případ, kdy dochází ke stavebnímu oddělení jedné místnosti z bytu tak, aby byla přičleněna k sousední bytové jednotce.
Pro své klienty sepisuji právní dokumenty pro sloučení nebo rozdělení bytů.
Neváhejte se na mne obrátit.
