Stanovy SVJ jsou základním dokumentem upravujícím fungování společenství vlastníků jednotek. I proto by měly být podle potřeby průběžně aktualizovány, zejména pak tehdy, dochází‑li k novelizaci zákona. V posledních deseti letech nabyly účinnosti dvě velké legislativní změny, které se stanov SVJ týkají. Jak poznat, že jsou Vaše stanovy aktuální, nebo že je změna stanov SVJ potřebná?
Změna stanov SVJ podle nového občanského zákoníku
Společenství vlastníků jednotek založená před 31. 12. 2013 měla od roku 2014 do roku 2016 zákonnou povinnost přizpůsobit své stanovy novému občanskému zákoníku. Ačkoli se tak v drtivé většině případů již stalo, stále existují SVJ bez této povinné aktualizace. Pokud mezi ně patří i Váš bytový dům, neprodleně stanovy aktualizujte.
Stanovy SVJ nebylo možné novému občanskému zákoníku přizpůsobit pouhým doplněním či upravením jejich starého textu. Změna vyžadovala přijmout na shromáždění kompletní nové znění. Naštěstí byly v průběhu času různými sdruženími vypracovány vzorové příklady článků nových stanov. Tím se změna stanov stala pro mnohá SVJ významně snazší.
Změna stanov SVJ podle novely od 1. 7. 2020
Zákonem č. 163/2020 Sb. pak došlo ode dne 1. 7. 2020 k dalším zásadním legislativním změnám v právu bytového spoluvlastnictví a SVJ. Změna zákona zasáhla mimo jiné i stanovy SVJ, které tak po 1. 7. 2020 vyžadují provedení některých dílčích úprav. Mezi zásadní novinky patří změna v působnosti shromáždění SVJ, možnost zakotvit náhradní shromáždění nebo novinky v některých právech a povinnostech vlastníků jednotek.
Občanský zákoník při této aktuální změně sice neuložil společenstvím vlastníků zákonnou povinnost stanovy po 1. 7. 2020 upravit. Jelikož se však SVJ beze změny stanov často dostávají do kolize se zákonem, doporučujeme úpravy přesto provést. Změna stanov SVJ po 1. 7. 2020 už nevyžaduje celý nový text, nýbrž postačí úpravy v některých článcích stanov. Pro lepší a nekonfliktní fungování by SVJ mělo i tyto změny do stanov SVJ zapracovat.
Změna stanov SVJ pro profesionálního předsedu
Častou poptávkou je v poslední době změna stanov SVJ pro hladké zvolení a fungování profesionálního předsedy SVJ. Pokud SVJ o profesionálním předsedovi uvažuje, je vhodné si nechat stanovy zkontrolovat právníkem tak, aby mohl být profesionální předseda v souladu se zákonem vůbec zvolen.
Doporučujeme nechat změnu stanov SVJ pro profesionálního předsedu provést nezávislým advokátem objednaným přímo společenstvím vlastníků. Jedině tak je zaručeno, že jsou ve stanovách v mezích zákona zakotveny mechanismy pro kontrolu externího profesionála. Lze využít instituty jako kontrolní komise nebo sdílené podpisové právo tak, aby byl majetek SVJ dostatečně chráněn.
Jak změnu stanov SVJ provést
Sama změna stanov SVJ pak není složitá. Po jejím vypracování, nejlépe právníkem, svolá výbor SVJ shromáždění, na němž nechá v samostatném bodě o změně stanov hlasovat. Pro schválení změny stanov SVJ zákon vyžaduje pouhou nadpoloviční většinu hlasů z přítomných na shromáždění. Pozor na to, že samy stanovy SVJ mohou někdy vyžadovat kvorum přísnější.
Snad jen dodejme, že změnu stanov lze schválit i hlasováním per rollam. Úplné, nové znění stanov SVJ pak nakonec výbor SVJ vkládá do tzv. sbírky listin veřejného rejstříku.
Pro SVJ sepisuji nové stanovy a jejich změny již od roku 2015. Mám praktické zkušenosti s následnou aplikací nových stanov v praxi.
Rád vám doporučím nejvhodnější řešení.
