Smlouvou o výstavbě rozumíme dohodu budoucích nebo současných vlastníků jednotek v bytových domech na změně domu za účelem zřízení nebo změny bytových či nebytových jednotek. Smlouva je to však dosti složitá, jak na přípravu, tak na samotnou realizaci. V následujícím příspěvku si tak stručně představme smlouvu o výstavbě po praktické stránce.
K čemu smlouva o výstavbě slouží
Smlouva o výstavbě se používá v zásadě ve dvou případech. Prvním z nich je situace, kdy se spoluvlastníci stavebního pozemku dohodnou na zcela nové výstavbě bytového domu s jednotkami, které si nakonec přejí vlastnit. Ačkoli jde o relativně výhodnou alternativu k zajištění bytové potřeby pomocí bytových družstev, není smlouva o výstavbě kvůli své náročnosti na tyto případy příliš využívána.
Druhým a častým případem, kdy smlouvu o výstavbě vždy využijeme, bude přístavba nové bytové jednotky v domě nebo rozšíření bytové jednotky stávající. Typicky půjde o případy půdní vestavby, o rozšíření bytu o část společných prostor nebo o přestavbu kolárny na bytovou či nebytovou jednotku. Tyto projekty se bez uzavření smlouvy o výstavbě nikdy neobejdou.
Naopak smlouva o výstavbě není využívána při sloučení nebo rozdělení bytů. O této problematice se již brzy dočtete v našich Článcích a aktualitách.
Jak smlouvu o výstavbě sepsat
Sepsání smlouvy o výstavbě je náročné, proto by jej laici vždy měli svěřit do rukou odborníka – právníka. Smlouva musí obsahovat jednak údaje totožné jako prohlášení vlastníka. Jde-li dokonce o druhý ze shora uvedených případů (půdní vestavba), pak musí smlouva obsahovat též plnou návaznost na aktuální znění prohlášení vlastníka.
Smlouva je úplatná, tedy obsahuje cenu. Ta může být jednak určena stejně jako kupní cena, může být však vypořádána i v ceně samotné stavby a zvelebením domu na náklad stavebníka.
Zásadní náležitostí je pak určení spoluvlastnických podílů na společném domu a pozemku. Tato část smlouvy nejvíce zajímá katastrální úřady, a má-li chybu, celý postup tím může být zablokován.
Připomíná vám smlouva o výstavbě kupní smlouvu?
Ano, smlouva o výstavbě, zejména v případě, kdy dochází tzv. odkupu půdních nebo jiných prostor a půdní vestavbě, kupní smlouvu skutečně připomíná. Kupní smlouva to však není.
Půdní prostory v drtivé většině bytových domů (a mohou existovat výjimky) nejsou samostatně prodejnou věcí. Naopak jsou součástí společných prostor rozdělených pouze na podíly. Proto se o kupní smlouvu nikdy nejedná, i když ji smlouva o výstavbě připomíná.
Jaká je potřeba většina pro schválení
Smlouvu o výstavbě uzavírají všechny dotčené subjekty. Jinými slovy se pro již zmíněnou půdní vestavbu vyžaduje vždy 100 % souhlas všech vlastníků jednotek v domě.
O smlouvě se nehlasuje na shromáždění SVJ, jak se často stává. Smlouva se podepisuje s úředně ověřenými podpisy bez ohledu na SVJ. Společenství vlastníků jednotek často nebude ani smluvní stranou smlouvy o výstavbě.
Pozor na "chyták" v zákoně
Na závěr tohoto příspěvku je vhodné čtenáře upozornit na zásadní legislativní nedostatek v zákoně, který sepsání a uzavření smlouvy o výstavbě značně komplikuje.
Smlouvy o výstavbě se uzavírají podle nového občanského zákoníku. To bez ohledu na to, zda Váš byt vznikl před rokem 2014 či po něm (tj. po datu účinnosti nového občanského zákoníku). Pokud však Váš byt vznikl před rokem 2014, máte povinnost to ve smlouvě o výstavbě zohlednit zvláštními ujednáními, která odkazují na již neexistující právní úpravu zákona o vlastnictví bytů.
Nedostatek v této části smlouvy znamená vždy neúspěch u katastrálního úřadu.
Jsem autorem akademické práce na téma smlouvy o výstavbě, kterou jsem zkoumal teoreticky i prakticky.
Potřebujete smlouvu sepsat? Nebo ji jen zkontrolovat? Obraťte se na mě.
