Usnášeníschopnost shromáždění SVJ je stěžejním předpokladem pro rozhodování o zásadních otázkách ve společenství vlastníků jednotek. Jinými slovy jde o schopnost vůbec rozhodovat o navrhovaných usneseních či formulovat usnesení vlastní. Dlouhodobá neusnášeníschopnost shromáždění SVJ vede k zanedbání péče o dům i k právním problémům při řízení SVJ. Co dělat, když je shromáždění neusnášeníschopné?
Usnášeníschopnost shromáždění SVJ
Shromáždění vlastníků jednotek v SVJ je podle občanského zákoníku usnášeníschopné tehdy, účastní-li se jej vlastníci jednotek disponující více než polovinou ze všech hlasů v SVJ. Usnášeníschopnost se tak nepočítá podle přítomných hlav, nýbrž podle počtu hlasů, kterými vlastníci jednotek disponují. Ty se liší v závislosti na podílech jednotek na společných částech domu, jak jsou uvedeny v katastru nemovitostí.
Stanovy SVJ mohou upravit pro usnášeníschopnost přísnější kvorum. V takovém případě je potřeba jej dodržet. Naopak méně přísné kvorum pro usnášeníschopnost shromáždění si stanovami SVJ, s výjimkou náhradního shromáždění, upravit nelze.
Nejsme usnášeníschopní - nepřijímáme rozhodnutí
Není-li shromáždění usnášeníschopné, nemůže přijímat žádná rozhodnutí. Pokud by se tak stalo, mohlo by se jednat o rozhodnutí neplatné, nebo dokonce nicotné. Není zakázáno, aby přítomní vlastníci jednotek, ač nejsou v dostatečném počtu, neformálně prodiskutovali problémy, o nichž mělo být hlasováno. Žádné rozhodnutí však po proběhlé diskuzi nemohou přijmout.
Je povinností i zájmem SVJ konat alespoň 1x ročně usnášeníschopné shromáždění. Záležitosti svěřené občanským zákoníkem nebo stanovami SVJ do působnosti shromáždění nelze delegovat například na výbor SVJ. Výbor SVJ nemůže zásadně rozhodovat sám v případech, v nichž má působnost právě shromáždění. A to ani tehdy, kdyby nebylo shromáždění usnášeníschopné dlouhodobě.
Řešením je hlasování per rollam nebo náhradní shromáždění
Pokud se konalo neusnášeníschopné shromáždění, lze v každém společenství vlastníků jednotek využít hlasování per rollam, tedy jinými slovy korespondenční hlasování. Hlasování per rollam nelze kvůli zákonným omezením chápat jako hlasování po e-mailu. Má svá přísná pravidla, hlasovací lístky musí být hlasujícími vlastníky vlastnoručně podepsány a doručeny výboru SVJ. Nicméně při správném pochopení, jak hlasování per rollam funguje, se z něj stává účinný nástroj pro rozhodování záležitostí v SVJ bez potřeby v konkrétním případě shromáždění svolat.
Náhradní shromáždění je novinka zavedená občanským zákoníkem do práva SVJ až ke dni 1. 7. 2020. K jeho použití je ovšem nutná předchozí změna stanov SVJ, která výslovně dovolí jeho využívání. Bez této předchozí změny stanov SVJ nemůže společenství vlastníků jednotek náhradní shromáždění svolat. Jeho výhodou je pak nižší kvorum pro usnášeníschopnost, které činí pouhých 40 % ze všech hlasů.
O hlasování per rollam i o náhradním shromáždění se dočtěte v našich Článcích a aktualitách.
Potřebujete právníka, který by se zúčastnil vašeho shromáždění SVJ?
Obraťte se na mě. Rád vám pomohu.
