Řada pronajímatelů i nájemců zvažuje při pronájmu bytu, zda zvolit dobu nájmu určitou, či neurčitou. Jaké jsou mezi nimi rozdíly, a komu vyhovuje více která z nich? Představme si tento v praxi častý fenomén.
Doba určitá
Nájem bytu na dobu určitou znamená, že je v nájemní smlouvě uvedena přesná doba trvání nájmu. Může být stanovena různě dlouhá (např. 6 měsíců, 1 rok či 5 let). Stejně tak může být stanovena buď dobou trvání (doba nájmu činí 1 rok), tak datem konce nájmu (nájem skončí dne 31.10.2023).
V praxi je naprostá většina nájemních smluv uzavírána na dobu určitou. Je tomu tak proto, že jde o postup výhodnější pro pronajímatele, kteří jsou vždy silnější smluvní stranou. Nájemce (nebo zájemce o nájemní byt) většinou nemá jinou možnost, než návrh doby určité akceptovat.
Doba neurčitá
Chybí-li v nájemní smlouvě určení doby nájmu, anebo je-li výslovně zmíněno, že se uzavírá na dobu neurčitou, neskončí nájem pouhým plynutím času. Doba neurčitá tak v zásadě vylučuje, aby nájem skončil jinak než výpovědí, dohodou či smrtí nájemce.
Nájemní smlouvy na dobu neurčitou byly uzavírány v dřívějších dobách, zejména kolem roku 2000. Ač se to může zdát nepravděpodobné, je takových nájemních smluv v účinnosti stále celá řada. Doba neurčitá nájemce velmi efektivně chrání před skončením nájmu ze strany pronajímatele.
Dodejme, že nájemní smlouvy na dobu neurčitou jsou vždy a povinně ze zákona uzavírány v bytovém družstvu, a to mezi družstvem a jeho členem. Je tomu tak proto, že člen bytového družstva vlastní v družstvu členský podíl. Má tak na nájem bytu právo a nemůže být z bytu vystěhován kvůli pouhému uplynutím času.
Výpovědní důvody a doba nájmu
Sjednání určité či neurčité doby nájmu má kromě výše uvedeného vliv i na okruh výpovědních důvodů, které lze využít k odůvodnění výpovědi z nájmu bytu.
Nájemce může nájem na dobu neurčitou vypovědět kdykoli i bez uvedení důvodu. U nájmu na dobu určitou již nájemce důvod výpovědi mít musí, přičemž takový důvod musí spočívat ve změně okolnosti tak podstatné, že na nájemci není spravedlivé požadovat další trvání nájmu bytu.
Výpovědní důvody na straně pronajímatele jsou výrazně přísnější. Jsou upraveny zákonem a patří mezi ně například hrubé porušení povinností ze strany nájemce, odsouzení nájemce za zákonem předpokládanou trestnou činnost či případy nemožnosti užívání domu (demolice). Výhradně u nájmu na dobu neurčitou pak pronajímatel může využít ještě další výpovědní důvody spočívající v nutnosti vyklidit byt, jelikož je potřebný pro pronajímatele samého, jeho rodinného příslušníka nebo rozvádějícího se manžela. Je zřejmě, že poslední uvedené mohou využít pouze pronajímatelé – fyzické osoby.
Co je to prolongační doložka
Závěrem si představme prolongační doložku. Jde o způsob prodlužování doby určité u nájmů bytů bez potřeby uzavírat novou nájemní smlouvu nebo její dodatek. Jde tak o způsob, jak prodloužit dobu určitou o další, zpravidla stejně dlouhou dobu nájmu (např. 1 rok), aniž by se smluvní strany musely potkávat a něco sepisovat.
Doložka bývá zpravidla sepsána tak, aby mlčení obou smluvních stran znamenalo souhlas s prodloužením doby nájmu. Naopak písemné oznámení předem, ať už ze strany nájemce či pronajímatele, povede ke skočení nájmu v původně sjednané době.
Jak nájemci, tak pronajímateli je vhodné dobře sepsanou prolongační doložku do smlouvy doporučit.
Potřebujete poradit?
Neváhejte mne kontaktovat.
